મુંબઈનો હાઉસિંગ ઉદ્યોગ (પી. કે. દાવડા)


૧૯૭૨ થી ૧૯૮૫ સુધી સ્ટ્રકચરલ એંજીનીઅર તરીકે અને ૧૯૮૫ થી ૧૯૯૩ સુધી ઇન્વેસ્ટર તરીકે મેં મુંબઈના રીયલ એસ્ટેટ ધંધાનો અંદરથી અભ્યાસ કર્યો છે. અહીં એના મુખ્ય મુખ્ય ખિલાડિયો અને એમને મળતા વળતરની વાત કરી છે.

હું સ્ટ્ર્કચરલ એંજીનીઅર તરીકે આ ઉદ્યોગમાં દાખલ થયો, એટલે શરૂઆત એનાથી જ કરૂં છું. સ્ટ્રકચરલ એંજીનીઅર ખૂબ જ બુધ્ધિશાળી અને ઉચ્ચ શિક્ષણ પામેલા હોય છે. ધંધા દરમ્યાન પણ એમને શારીરિક અને માનસિક રીતે સખત મહેનત કરવી પડે છે. વાસ્તુની સલામતિની સંપૂર્ણ જવાબદારી એમની હોય છે, અને તેમ છતાં એમને સૌથી ઓછું વળતર મળે છે. ધારો કે બાંધકામનો ખર્ચ ૧૦૦ રુપિયા હોય, તો એમને એક રૂપિયો, એટલે કે એક ટકો ફી મળે છે.

બીજો નંબર આવે આર્કિટેક્ટનો. એંજીનીઅરીંગ કરતાં આર્કિટેકચરમાં પ્રવેશ મળવો વધારે સહેલું છે. એમને ઓફીસમાં બેસીને કાયદા કાનુનને અનુસરીને નકશા બનાવવા પડે છે. એમને ત્રણ ટકા ફી મળે છે.

ત્રીજો નંબર આવે કોંટ્રેકટરનો. સાધારણ ભણતર અને મૂડી રોકાણ સાથે કોંટ્રેકરોને મહેનત કરવી પડે છે, પણ સામાન્ય રીતે એમને ૧૦ ટકા જેટલું વળતર મળી રહે છે.

હવે નંબર આવે આ ઉદ્યોગના મુખ્ય પાત્રોનો, એટલે કે બિલ્ડરોનો. સાધારણ ભણતર, વિશાળ મૂડીના રોકાણ સાથે આ લોકો સોલીસીટરની મદદથી જમીન ખરીદે છે, એક આર્કીટેક્ટ નીમે છે, એક એંજીનીઅર અને એક કોંટ્રેકટર નીમે છે, અને એ બધાની સાથે તાલમેલ કરીને બાંધકામ કરે છે. સામાન્ય રીતે આ લોકો ૩૦ થી ૪૦ ટકા નફો કરતા હોય છે.

આ ધંધાના સૌથી મોટા ખિલાડી, છૂપા રૂસ્તમ છે. એ લોકો છે ઇન્વેસ્ટર્સ. એ લોકો બિલ્ડરોના સંપર્કમાં રહે છે, અને બિલ્ડરોને ફાઈનાન્સ પુરૂં પાડે છે. બિલ્ડર જે ભાવે ફ્લેટના વેચાણની શરૂઆત કરવાના હોય છે, એના ૮૦ ટકા ભાવમાં આ લોકો અમુક ફ્લેટ ખરીદી લે છે, અને એની જે કીમત થાય એના ૭૦ ટકા તરત ચૂકવી દે છે. એટલે કે એમનું રોકાણ શરૂઆતની વેચાણ કીમતના ૫૬ ટકા થાય છે.

વેચાણની શરુઆતમાં જ એમનો ૨૦ ટકા નફો અંકે થઈ જાય છે, અને ધીરે ધીરે જેમ બિલ્ડર વેચાણ કીમત વધારત જાય તેમ તેમ એમના નફામાં ઉમેરો થતો જાય છે. આ લોકો સહેલાઈથી ૪૦ થી ૫૦ ટકા કમાઈ લે છે. રોકાણ કરવાની શક્તિ એ એક માત્ર એમની જરૂરિયાત છે.

૧૯૮૫ માં ૧ ટકામાંથી ૪૦ ટકામાં આવવાના મનસુબા સાથે મેં બીજા ૧૪ મિત્રો સાથે મળીને આ ધંધામાં જંપલાવ્યું. ૧૯૯૩ સુધી મને આમાં સારૂં વળતર મળ્યું. આ ધંધામાં ૬૦ ટકા વ્યહવાર બ્લેકના રુપિયાથી થતો. એનાથી કંટાળી જઈ, ૧૯૯૩ની વોલંટરી ડીસ્કોઝર સ્ક્રીમ હેઠળ ટેક્ષ ભરી, હું આ બધા ચક્રોમાંથી મુક્ત થયો. ત્યારબાદ મારૂં બધું કામકાજ ચેક દ્વારા જ થયું.

આઝાદીથી લગભગ અત્યાર સુધી એકે એક ધંધામાં બ્લેકનું ચલણ છે જ, જે બધાને જ ખૂબ માફક નથી આવતું, છતાં પણ એમાં ઘસડાવવું જ પડે છે.

4 thoughts on “મુંબઈનો હાઉસિંગ ઉદ્યોગ (પી. કે. દાવડા)

  1. ‘આઝાદીથી લગભગ અત્યાર સુધી એકે એક ધંધામાં બ્લેકનું ચલણ છે જ, જે બધાને જ ખૂબ માફક નથી આવતું, છતાં પણ એમાં ઘસડાવવું જ પડે છે.’
    .
    કહેવાય છે કે હાલ બ્લેકનું ચલણનું ચલણ ઓછું થતા ધંધામા મંદી આવી છે !તે વિષે વિગતે સમજાવશો

    Like

  2. દેનાર માટે તો એ નાણાજ છે, ચેકના નહીં પણ સરકારે છાપેલા ગાંધી છાપ, પણ,કાળા નાણા એ ધંધાદારીઓનો આપવાનો શબ્દ છે. હકીકતમાં આજ નાણા લેનાર માટે તો બીલકુલ દુધે ધોયેલા સફેદ અને પવિત્ર હોય છે. એને તો એકદમ પ્રેમથી પંપાળીને ખીસામાં મુકે છે. અત્યાર સુધી જે ધંધાઓ રોકડમાં જ થતા અને ચોપડે બતાવવાના નહીં, એટલે કોઈપણ પ્રકારનો ટેક્ષ ભરવાનો નહીં. પહેલાં તો જાત જાત ના અલગ અલગ ટેક્ષો હતાં તેની જગ્યાએ હવે GST આવ્યો…!!! આ જાતનો ધંધો કરનારના પેટમાં તેલ રેડાયું અને પેટમાં ગુંચળાઓ વળવા માંડ્યા… હવે આ રોગની દવા તો જગતના કોઈ ડૉક્ટર પાસે છે નહીં, ઍટલે હવે આજ લોકો બૂમો પાડે છે…’મંદી છે…મદી છે…’જેઓ પણ ૩૦ -૪૦ ટકા નફો કરતાતા, એમને હવે ટેક્ષ ભરવો પડે અને નફામાં ગાબડું પડે એ ગમતું નથી એટલે ધંધા બંધ કરીને કે મંદ કરીને મંદીની બૂમો પાડતા રહે તો સરકાર કંઇ રાહત આપે કે ટેક્ષ ઓછો કરે તેની રાહ જુએ છે.

    કારના અને મકાનોના-ફ્લેટોના, ખાધાખોરાકીના વગેરેના ભાવો છેલ્લા ૪- ૫ વરસમાં એટલા બધા અનાપસનાપ વધી ગયા છે કે વાત ન પુછો. હવે આ જેટલા ટકા ભાવો વધી ગયા છે તેના પ્રમાણમાં લોકોના પગાર ન વધ્યા હોય કે કમાણી ન વધી હોય એટલે ખપત ઓછીજ થવાની. એટલે દેખીતી પણ મંદી રહેવાનીજ.

    Like

  3. 1-2-10-30 to 40 – 40 to 50 but lot of risk they are taking – many nights without sleep and many disease..i appreciate – you paid legitimate tax to govt. and lived peaceful life there after – till today and converted your energy into creativity by which even inspired many many souls.

    Like

પ્રતિભાવ

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out /  બદલો )

Google photo

You are commenting using your Google account. Log Out /  બદલો )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out /  બદલો )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out /  બદલો )

Connecting to %s